Financiamento, Construção e Comercialização

Depois da ridícula e constrangedora entrevista do Ministro do Esporte no Roda Viva de 08/04/2013 ficou notório que o Flamengo deve ficar cada vez mais longe do Estado para que se fortaleça e resista a tempestades e terremotos da política tradicional. FLAMENGO, ESQUEÇA DO MARACANÃ. Seria possível se construir um estádio na Barra da Tijuca, em um lugar espetacular, no finado parque Terra Encantada. O custo total do estádio poderia chegar a no máximo R$ 600.000.000,00 (incluindo cessão do terreno, com algum tipo de escambo comercial). Para iniciar a comercialização e construção do estádio existem alguns aspectos importantes a se considerar, como Aluguel de camarotes, lojas e cadeiras cativas (concessão por período), direito de nome do estádio (Naming Rights) e isenção fiscal (este assunto é mais complexo e não será abordado). Outras opções como a venda de ingressos facilitados (carnês e programa de relacionamento, sócio torcedor) e a comercialização de serviços e produtos licenciados no dia de jogo (matchday) estão inclusas e são válidas. O ideal é que se pague todo valor do estádio ajudado por um financiamento, que garantiria a liquidez do negócio. 

A captação de recursos para a construção se iniciaria pelos camarotes do estádio, para o período de Cinco anos de concessão, e logo depois do término do período uma nova rodada de licitações (de preferência eletrônica) para a cessão dos camarotes, mas por períodos mais curtos, três anos. Inicialmente, seriam os 140 camarotes com capacidade total para 2200 pessoas teriam o valor total de R$ 99.000.000,00. Cheguei a estes valores com os seguintes cálculos: direito a cinco eventos/jogos por mês em média (incluindo-se shows), limitação de período por 60 meses (tempo do aluguel, cinco anos), capacidade do local (nº de pessoas) e o valor estipulado para o ingresso, diferenciados de acordo com a capacidade (sem inclusão de taxa de manutenção ou condominial). Os camarotes/salas poderiam se transformar em escritório, sala de reuniões, de relações pessoais e comerciais, ao gosto do locatário, não apenas em dias de jogos, até porque as lojas dentro do estádio funcionariam em pelo menos 350 dias no ano. Números:

Capacidade	Meses	Aluguel (R$)	Evento/Média	Total (R$)	Camarotes	Total Setor
10 pessoas	60	200	5	600.000	50	R$ 30 MM
15 pessoas	60	175	5	787.500	40	R$ 31,5 MM
20 pessoas	60	125	5	750.000	30	R$ 22,5 MM
25 pessoas	60	100	5	750.000	20	R$ 15 MM

Não se inclui a taxa condominial nesta conta, está só valerá quando, obviamente o estadio estiver em funcionamento (a taxa de manutenção também assim como a taxa de entrega das chaves, todas sem contar os impostos). O Emirates Stadium é um modelo a ser observado, por toda sua estrutura e conceito dos camarotes. São 150 camarotes com capacidades de 10, 12 e 15 pessoas.

No modelo que proponho não existiria o segundo nível (exemplo do Emirates), em grená na ilustração, ali se encontram as cadeiras cativas do estádio londrino e estão fixas, setorizadas. As cadeiras cativas estariam distribuídas pelo estádio. A disposição das poltronas se daria em quatro setores (Leste, Oeste, Norte, Sul) e dois níveis (inferior e superior) com os camarotes no meio diferenciando as posições e preços, setorização:

Posição	Capacidade
Norte Inferior	4.000
Sul Inferior	4.000
Norte Superior	7.500
Sul Superior	7.500
Leste Inferior	6.000
Leste Superior	12.000
Oeste Inferior	6.000
Oeste Superior	9.775
Camarotes	2.200
Cadeirantes	150
Acompanhantes (cad.)	150
Imprensa Individual	1.000
Imprensa Cabines	1.225
Tribuna de Honra	100
Total	61.600
Total Comercializável	58.975

A “venda” das cadeiras cativas se daria em 15% dos locais comercializáveis, a concessão é de 120 meses e a distribuição seria por todo o estádio, não apenas em um único setor (ex. Emirates). As taxas de manutenção seriam anuais e só seriam cobradas a partir da inauguração. Para que se construa é uma verba importante, fundamental para o planejamento. Como nos camarotes, calculei os preços de acordo com posicionamento e numero de eventos e o tempo do aluguel. O exemplo mais próximo é o do São Paulo na construção do Morumbi, que vendeu cadeiras cativas para sua construção, além de ceder o Canindé para a Portuguesa:

Setor	Cativas	Eventos	Valores (R$)	Prazo	Cadeira (R$)	Parcela 30 x	Totais R$
Norte Inferior	600	5	30	120	18.000	R$ 600,00	10,8 MM
Sul Inferior	600	5	30	120	18.000	R$ 600,00	10,8 MM
Norte Superior	1125	5	40	120	24.000	R$ 800,00	27 MM
Sul Superior	1125	5	40	120	24.000	R$ 800,00	27 MM
Leste Inferior	900	5	60	120	36.000	R$ 1.200,00	32,4 MM
Leste Superior	1800	5	50	120	30.000	R$ 1.000,00	54 MM
Oeste Inferior	900	5	60	120	36.000	R$ 1200,00	32,4 MM
Oeste Superior	1466	5	50	120	30.000	R$ 1000,00	44 MM
Totais/Média	8516	5	45	120	27.000	R$ 900,00	238,4 MM

O total é de 8.516 cadeiras cativas à se conceder com o valor de R$ 238.400.000,00. O pagamento deveria ser executado em no máximo três anos (30 meses) para o financiamento da construção (projeto). Com esta concessão o Flamengo teria lucro, já que o valor do assento médio geral é de R$ 10.173,80 (custo estimado em 600 milhões e público pagante total de 58.975 pessoas), no geral o torcedor também, já que os preços podem subir à medida que o estadio obtenha sucesso, porque o preço médio do acento é de aproximadamente R$ 27.000,00. Os compradores dos assentos teriam um desconto considerável em ingressos, obviamente, por participar diretamente do projeto sem reajustes nos preços pelos dez anos de utilização. Não estão inclusos no valor descrito acima cálculos com taxas anuais de manutenção e possíveis juros no parcelamento do assento.

Uma terceira receita importante seria a venda de lojas, como ocorre em shopping centers, que trariam novas receitas. No caso seriam 50 lojas de 100 m² vendidas por R$ 10.000,00 o m² com a receita total de R$ 50.000.000,00 (as lojas de Shopping tem em média 75m² e o custo do m² é de aproximadamente R$ 9.000,00, além de o preço médio do condomínio ser de R$ 30,00 o M² ou de uma porcentagem sobre o faturamento, mais uma fonte de receita com o estádio pronto). Somados a isso teríamos ainda a construção de 60 bares (concessão/aluguel, lucro partilhado) por dois anos, quatro bares/restaurantes temáticos operados pelo Flamengo e o estacionamento para 10% da capacidade ou 6.000 vagas, com novas tecnologias que evitem vagas ociosas (concessão/lucro partilhado). Apenas com as receitas de camarotes e lojas, cadeiras cativas, se atingiria a aproximadamente 65% do valor total para a construção do estádio, R$ 387.400.000,00, o restante viria dos direitos de nome e de um financiamento.

Com todo somatório de público, camarotes e cadeiras cativas existiriam 8516 pessoas com lugares garantidos para os próximos 10 anos mais 2200 vagas em camarotes, ou seja, 10716 "ingressos a menos para se vender”, sobrando 48.259 ingressos disponíveis. Destes poderiam ser comercializados 40.000 prioridades para os futuros Sócios Torcedores (ou inseridos em programas de relacionamento do clube) e em carnês para a temporada. Para o público comum, ocasional, permaneceriam “apenas” 7.096, que seriam comercializados como “match day”, por valores mais altos (normal por isso o incentivo ao ST), caso o estádio esteja lotado. Deste modo se minimizam os lugares vazios. Se o “ideal” for alcançado.

Os Naming Rigths pelos primeiros 15 anos do estádio, depois do que foi visto pela "nova" Fonte Nova e pelo que se diz da Arena Pernambuco (que será do Náutico), podem giram em torno de R$ 15.000.000,00/ano, num total de R$ 225.000.000,00. Surgiria um aparelho esportivo novo, No Rio de Janeiro, sustentável com um financiamento via BNDES ou outro banco, e/ou uma parceria com uma construtora como nos casos do Grêmio e Palmeiras. O que ocorreu com o Arsenal (Inglaterra) é improvável de se repetir, mas não impossível, mesmo se sabendo da possibilidade de ficar com Wembley, preferiu construir um estádio novo, tendo a “sorte” da Emirates bancar o estádio e dar nome a ele por 20 anos. Um modelo que muito me agradou foi o do estádio do Barcelona de Guayaquil, que se pagou a construção apenas com a venda dos camarotes e áreas comerciais e o do já citado Morumbi, construído na década de 1970.

Existem outros aspectos a se considerar como a diminuição dos custos, a economia energética e o posicionamento da torcida visitante. Particularmente, projetaria toda a iluminação do estádio por LED (exceto os refletores) e sensores de presença, captação de água e energia solar e eólica, utilização de energia por gás natural, assim quando existir algum problema de abastecimento elétrico, o gás natural serviria como um gerador de energia suplementar. O sistema existe, não é novo nem complexo. Um shopping center no Rio de Janeiro é abastecido por gás em 80%, mais barato do que a energia elétrica, isso poderia reduzir alguns custos, entre outras alternativas.

Sobre o posicionamento dos visitantes no estádio, eles teriam no máximo 5% da carga total de ingressos, ou seja, 2950 entradas. Neste local seriam fixadas cadeiras antivandalismo, assim como nas cadeiras Norte Inferior e Sul Inferior, com o modelo das cadeiras verdes do antigo Maracanã, sem o encosto e “grampeadas” no chão, possibilitando que os torcedores “torçam” de pé. Os visitantes ficariam na parte mais extrema das arquibancadas acima da imprensa, como fazem Barcelona e Real Madrid em seus estádios.

Na primeira imagem, se prestarmos atenção o estádio do Engenhão está em cima do terreno do Parque Terra Encantada, na Barra da Tijuca, um local em que não faltará transporte público, principalmente após as construções viárias para os jogos olímpicos (Metrô e BRT, que passará em frente ao estádio). O projeto teria dimensões similares do Emirates e do Engenhão (ainda não finalizado), que tem a capacidade total de 60.000 pessoas, por isso pedi ao blogueiro Thiago Gonçalves que fizesse a “transposição” do estádio municipal, por photoshop, para um “terreno real”. Proponho um modelo misto, com financiamento, somados à venda do direito de nome e a locação das áreas pelo Flamengo (lojas, bares, publicidade, camarotes e cadeiras cativas), se possível com isenções fiscais. O principal é que haja planejamento, o Flamengo pense seriamente no assunto, deixando de lado o Maracanã, com seus custos e possíveis problemas construindo uma casa, um outro estádio, mas SEU. Não tenho dúvidas que no Terra Encantada ficaria ótimo! 

FLAMENGO HIC ET UBIQUE!